Правило № 1. Жильё должно находится только в Российской Федерации

На материнский капитал можно приобрести не любую недвижимость, а только жилую, находящуюся на территории России. Это основное правило.

Цель субсидии — улучшить жилищные условия семьи, поэтому приобрести, например, гараж или земельный участок не получится. При помощи маткапитала можно:

• купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке, комнату, долю в объекте;
• купить, построить или реконструировать индивидуальный жилой дом — своими силами или с привлечением подрядчика;
• компенсировать затраты, понесённые ранее на строительство/реконструкцию дома;
• оплатить договор участия в долевом строительстве;
• сделать вступительный/паевой взнос в жилищный кооператив.

Средства господдержки допустимо потратить даже на покупку дачи, если она пригодна для постоянного проживания.

Приобретение доли в квартире допускается, если:

• доля представляет собой отдельную комнату, то есть является изолированным помещением. Так что квартира, в которой приобретается доля, должна быть как минимум двухкомнатной;
• у семьи ранее уже была доля в этой квартире, а теперь покупается оставшаяся, после чего вся квартира переходит в собственность покупателя — владельца сертификата.

Выбирая жильё, нужно обращать внимание на его качество и сразу исключать объекты, которые находятся в ветхом или аварийном доме, а также в здании, которое собираются выкупить для государственных или муниципальных нужд.

При покупке вторичного жилья в Социальный фонд России надо представлять документ, подтверждающий, что оно пригодно для проживания, особенно это касается сделок с частными домами. Правило действует с 2025 года. Документ выдают местные власти.

Правило № 2. Ипотечную сделку можно не откладывать

Если в сделке задействованы заёмные средства, то сертификат можно использовать сразу после рождения ребёнка. 

Маткапитал допустимо направить:

• на уплату первоначального взноса по кредиту на покупку или строительство жилья;
• на погашение основного долга и уплату процентов по имеющимся кредитам на покупку или строительство жилья, в том числе по ипотеке.

Есть две схемы покупки жилья.

1) Через банк

В этом случае кредит заёмщику выдаётся с запасом, увеличенный на сумму маткапитала. Это делается, чтобы продавцу квартиры не пришлось ждать выплаты субсидии.

Важно: Некоторые банки выдают ипотеку без учёта маткапитала. В таком случае продавцу всё же придётся подождать, пока Социальный фонд переведёт ему деньги. Условия работы банка с маткапиталом лучше выяснить заранее, как и то, будет ли готов продавец подождать.

Потом в Социальный фонд России передают все необходимые документы, и в течение месяца ведомство перечисляет средства маткапитала в банк.

После этого часть кредита гасится и происходит перерасчёт графика платежей. Недостаток этой схемы — переплата по процентам за увеличенную сумму кредита, пусть даже в течение 1–2 месяцев.

2) Прямая покупка

Если вы приобретаете квартиру с привлечением ипотеки в новостройке, то вправе перечислить средства семейного капитала напрямую застройщику. В договор вносится условие, что часть оплаты застройщику будет переведена за счёт средств маткапитала после регистрации сделки.

Правило № 3. Первоначальный взнос редко равен маткапиталу

Материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке — хорошее подспорье для улучшения жилищных условий. Но зачастую это не отменяет необходимости иметь собственные сбережения. Многие банки требуют, чтобы, кроме маткапитала, у покупателя были ещё и свои деньги на первоначальный взнос — около 10–20% его размера.

Если личных накоплений нет, надо искать те кредитные организации, которые не только разрешают использовать ваш сертификат как часть первоначального взноса, но и допускают, чтобы он целиком состоял только из маткапитала.

Обычно такие программы называются «Ипотека с материнским капиталом». Сейчас их предлагают, к примеру, ВТБ, Совкомбанк, Альфа-банк и другие.

Когда будете подавать документы, укажите в анкете, что намерены использовать маткапитал в качестве первоначального взноса.

Первоначальный взнос по таким программам варьируется от 10 до 30%. Следовательно, если использовать как первоначальный взнос 729 тыс. или даже 963 тыс. рублей — сумма зависит от числа детей и года их рождения, вам удастся купить квартиру стоимостью не более 9,6 млн рублей.

Правило № 4. Каждому члену семьи — свою долю в собственности

Регистрация прав на квартиры и дома, купленные с использованием маткапитала, имеет свои особенности. Закон требует, чтобы такое жильё было оформлено в общую собственность всех членов семьи — размер долей определяется по соглашению.

Наделение долями должно быть проведено в срок до полугода с даты перехода жилья в собственность семьи и зарегистрировано в Росреестре.

Важно: законе не указан конкретный размер для выделяемых долей. Обычно они рассчитываются в размере не меньшем, чем процент вложенного маткапитала по отношению к общей сумме стоимости жилья.

Например, семья с двумя детьми купила квартиру 50 кв. м за 10 млн рублей. При этом 912 тыс. рублей было оплачено маткапиталом, а остальное — собственными средствами родителей.

Считаем: 912 162 / 10 000 000 = 0,09. То есть сертификатом оплачено 50 кв. м × 0,09 = 4,5 кв. м. Учитывая, что маткапитал выдаётся на всех членов семьи, делим эту площадь на четверых: 4,5 кв. м / 4 = 1,13 кв. м. Именно такова доля каждого ребёнка.

В соглашении это число нужно указать в долях. Для квартиры площадью 50 кв. м 1 кв. м в долях — это 1/50. Выделить необходимо не менее 1,13 м, поэтому округляем до 2 кв. м — 2/50.

Указываем в соглашении, что детям выделяем по 2/50, доля жены и мужа — тоже по 2/50. Тогда в совместной собственности супругов остаётся 42/50. Но никто не запрещает и просто разделить всю площадь квартиры на равные доли.

При использовании маткапитала для улучшения жилищных условий можно не оформлять нотариальное обязательство о выделении детям долей. Но отменён только платный документ, а не сама обязанность выделять доли.

Если вы купили квартиру при помощи ипотеки, она будет находиться в залоге у банка до полного погашения долга. После выплаты кредита все члены семьи должны получить свою долю квартиры.

Если по какой-то причине заёмщик перестанет платить ипотеку, предмет залога не может просто отойти банку. В случае с вложенным материнским капиталом в процесс включаются органы опеки и попечительства, чтобы права детей-собственников не были нарушены.

Особый случай, если на момент покупки жилья с маткапиталом отец официально не признал ребёнка. Тогда наделить мужчину долей не получится, даже если он впоследствии признает отцовство и зарегистрирует брак с матерью ребёнка. Ведь с точки зрения закона на момент реализации права — покупки квартиры с использованием субсидии — он был посторонним человеком, а не членом семьи.

Если родители решат продать жильё, приобретённое с помощью маткапитала, они обязаны наделить детей аналогичными долями в другой квартире. Иногда в таких случаях опека разрешает разместить средства, положенные детям от продажи жилья, на специальном счёте. Но ведомство неохотно идёт на такой шаг: цель субсидии — улучшение жилищных условий ребёнка — при таком раскладе не выполняется.

Правило № 5. Никаких наличных

Средства материнского капитала нельзя получить наличными — все расчёты проводятся в безналичной форме. Если сделка проходит без использования кредита, деньги из Социального фонда перечисляются продавцу в течение 15–30 дней с момента представления подтверждения, что покупатель стал собственником объекта и право зарегистрировано в Росреестре. Продавцы не всегда согласны ждать — многие боятся проволочек со стороны покупателя и Социального фонда.

Если сделка проходит без ипотеки, продавец квартиры находится в уязвимой позиции, ведь ему предстоит ждать поступления денег из Социального фонда. 

Поэтому если вы продаёте жилье покупателю с маткапиталом, у которого нет ипотеки, имеет смысл прописать в договоре купли-продажи условие о том, что передадите помещение по акту приёма-передачи только после получения полной оплаты. И лучше с переходом права на новых собственников оформить залог от продавца до полной оплаты квартиры покупателями.